不動産購入のポイント 5-8

不動産購入の注意点は、

1. 個人間売買の場合、売買金額が決まるまでは、外国人が購入もしくは資金を出すということをできるだけ伏せることもよい方法です。

2. 同じ物件を複数のルートからアプローチをして、価格を確認してみましょう。また、周辺地価及び物件の価格データを入手しましょう。

3. 絶対に慌ててお金を払わないこと ゆっくり時間をかけて交渉しましょう。

4. キャピタル ゲイン税 Capital Gains Tax (CGT) 6% : これは国税で、本来は評価額もしくは実際の売買金額のどちらか高い方を基準にして税金を算出しなければならないものです。

5. 個人所有者から【土地】【土地付住宅】を購入する場合

1. 登記証明書とは、正式名称は、Transfer Certificate of Title一般的にタイトルと呼ばれます。日本の不動産権利書に該当します。登記証明書の所有権移転手続きを確実に行うためには、登記局Register of Deedsでタイトル(タガログ語でティトロ)の原本の写しを入手すること(日本の不動産登記簿謄本をとることに該当します。カラーコピーです。)から始めてください。そのためには、タイトルのナンバーと所有者の名前が必要です。登記局は、役所の近くに出張所がありますから確認してください。

2. まず、入手したタイトルコピーで購入をする土地に抵当権などが設定されてないことを確認してください。問題がなければ、表紙の裏のページの【Memorandum】と見出しがついた欄は必ず空白です。但し、最初のページの【technical】の青枠で囲んだ部分で、土地の所在を経度緯度で地学的に数字の羅列で表示していますが、その枠内に書ききれない場合【Memorandum】にまたがって書き込まれますがこれは問題ありません。右写真はタイトルの実物です。

次に、拡大図をご覧ください。1ページ目に書き込めない部分が2ページ目にまたがっています。しかし、これは【Memorandum】への記載ではありません。【Memorandum】は、法律用語で抵当権、先取特権、担保権、留置権など自由な商取引に不都合な事案を意味します。すなわち【Memorandum】は、日本の土地権利書の【乙欄・乙区】に該当します。

3. 実際にタイトルをご覧になれば分かると思いますが、タイトルには、通りの名称や地番の記載がありません。登記局で測量エンジニアを紹介されますから、あなたは、購入する土地がタイトルと合致しているかどうかを調査する必要があります。この確認作業は、絶対に不可欠です。あなたが登記を行うときにその証書というか図面【Map】が必要となります。【Map】も売主の名前からあなたの名前に書き換えましょう。登記所から紹介された測量士のほとんどは、市町村役場のエンジニアですから彼らが新規に【Map】を作成することができます。 作成できない場合や非常に時間がかかる場合は、どう対処すればよいか役所でお尋ねください。

4. 次は、売主があなたが購入しようとしている土地の本当の所有者であることの確認です。免許証やパスポートなど本人確認をしてください。また、近所の方やバランガイキャプテンにその土地の経歴(瑕疵がないか確認することもできます。)や売主について聞くこともよい方法です。

5. 下記の税金に未払いがないか、年毎の納税申告書と領収書確認してください。

■ 不動産税納税証 Realty Tax Clearance
■ 固定資産税申告書 Tax Declaration
■ 納税証明書 Tax Clearance
■ キャピタル ゲイン納税/納付書 Capital Gains Tax Receipt

6. フィリピン人配偶者が不動産購入のために必要書類

■ 譲渡書 Deed of Sale
■ タイトル原本 Original Title
■ 土地の図面 Certificate Authorizing Registration Vicinity Map
■ TINナンバー TIN Number
■ 5. で説明した納税証明各種 Tax Receipts
■ 宣誓供述書 Narriage affidavit

あなたの配偶者名義のタイトルが出来上がるまで、数週間から数ヶ月を要しますから確認してください。

省略記述
【technical】→【technical description of the property】
【Memorandum】→【Memorandum of Encumbrances】
【Map】→【Certificate Authorizing Registration Vicinity Map 】


6. 販売会社・販売委託業者から【コンドミニアム】を購入する場合

1. 売主は、外国人も顧客として扱う不動産開発会社や販売会社です。相応のランセンシーと許認可を受けています。 契約が不履行になる心配もありません。しかし、格安な物件を探すというよりも値段相応の物件を探すということになります。あなたの探している物件についての細かいアドバイスやリタイヤされた方でしたら、ビザ取得のカウンセリングなどにも応じてくれます。何よりの長所は、安心して購入できることです。欠点は、多くの外国人顧客を相手するビジネスだけに価格が高めに設定されているということでしょう。

2. あなたが確認することは、その会社が信頼のできる会社かどうかということに尽きます。その会社の扱っている物件の評判や、日本人購入者がいるのであれば、その方と直接お会いになられて会社の評判を聞いてみましょう。いろいろな情報が得られるでしょう。日本人向け不動産を取り扱う会社は、フィリピンの不動産開発会社や販売会社からの販売業務委託を受けていますからご確認ください。

3. 煩雑な手続きも全て代行してくれますから、あなたは契約時にお金を払えばよいだけです。もちろん購入者の身分確認のために各社それぞれの書式がありますが、あなたに支払能力があれば何の問題もありません。すでにSRRVを取得された方でしたら、現金または、マネージャーチェックと登録証ぐらいでしょう。車を購入するのと同じようなものです。 不動産会社から指示がありますからその指示に従ってください。

4. 観光ビザしかお持ちでない方、もしくは年に数回というように短期で使用する目的で購入をお考えの方は、面倒がらずに外人登録をなされてから購入を検討しましょう。VISAと不動産購入は、密接な関わりがあります。あなたが単なる観光客ではないことをを証明してから次のステップに進みましょう。【コンドミニアム】は、お金があればいつでも購入できます。その利用目的やあなたがフィリピンで何をされるのか、その場合のVISAは、どうやって取得すればいいのか?など検討することが他にもたくさんあります。

どうしてもすぐに購入を希望される場合は、あなたの配偶者の名義で登記して後で所有権移転することも可能です。その場合は、面倒がらずに配偶者と金銭貸借の覚書も忘れずに作成しましょう。購入時に弁護士に依頼すれば作成してくれます。一応保全になります。あなたは、観光客のままでフィリピンのコンドオーナーです。VISA取得については、信頼できる弁護士に相談してください。あなたが英語が苦手でもあなたの配偶者に通訳してもらえば意思は通じます。そして面倒がらずに何でも自分でやりましょう。

7. 銀行から【土地付住宅】【コンドミニアム】を購入する場合

各銀行も自社物件(当該銀行が抵当権を設定した顧客が債務支払不能になったり、海外移住のために物件の売買を委託する場合など)を所有しています。問い合わせれば、すぐに応対してくれます。【土地付住宅】や【コンドミニアム】については、全国に支店がある銀行では、フィリピン中の所有物件の情報が入手できます。価格は適正とだけ申し上げておきます。ほとんどが、中古物件ですが、新築【コンドミニアム】の斡旋などもするようです。購入方法は、入札の場合と固定価格の場合があります。詳しい購入方法は、銀行が丁寧に教えてくれます。この場合も、銀行から必要な書類の指示がありますからその指示に従ってください。

8. 不動産購入とVISA

一般的に、退職後フィリピンで暮らしたいとか、別荘として【コンドミニアム】を購入しようとお考えの方は、VISAを申請してフィリピンで生活することを視野に入れて検討する必要があります。生活基盤を住み慣れた日本からフィリピンに移すことは、それなりの覚悟と準備が必要です。海外で自立して生活できるか、それとも夢破れて日本に引き返すのかは、あなた自身にかかる問題です。

VISAのことは、専門家に相談しましょう。フィリピンの弁護士に相談するのが一番よい手段なのですが、日本人はそういうことはせずに、業者やブローカーになぜ依頼するのでしょうか?理解に苦しみます。フィリピンで生活する韓国やインド、中国の人たちは、弁護士に相談して適切な指示を受けることが通常です。市役所などでカウンセリングをしている弁護士に相談すれば、わずかな費用でよいアドバイスがもらえるでしょう。

フィリピンは、日本以上に書面・契約主義の国です。弁護士による法律面での自衛が不可欠ですです。日本で言葉で伝えるということが、ここでは書面で通知するに変化します。特に金銭貸借には気をつけましょう。書類を作成しない貸し借りは、返さなくてもいいということになってしまいます。フィリピンでは、口頭で伝えたから大丈夫だろうなどと考えていては墓穴を掘ることになりかねません。相手は不利なことは知らないと明確に答えてきます。そして証拠を見せろと言ってきます。もしあなたがそれを見せられないときは、根拠・証拠もないのに名誉・信用を傷つけたとして逆告訴されてしまいます。名誉毀損、でっち上げの暴力行為、信用侵害、威力業務妨害、バイオレーションなどさまざまな法的対抗措置が実際に存在します。ここが日本と絶対的に違うところです。いい意味でも悪い意味でも、アメリカ的な個人主義が社会全体に浸透しています。

あなたが何も悪くないとお考えでも、告訴されて些細なことで有罪になれば、VISA取消し、国外退去という最悪な事態を招きかねません。もしも、その相手があなたが一番信頼している配偶者だったらどうなるでしょう?以上、簡単に不動産購入についてご説明しましたが、もっと詳しくお知りになりたい方は専門のサイトがありますからそちらを参考にしてください。VISAについては、こちらなど www.interq.or.jp/tokyo/ystation すばらしいサイトだと思いますが、リンク許可をいただいていないのでコピペでどうぞ。フィリピンだけではなくいろいろな国でリタイヤメントビザを発給していることを知りました。最後にフィリピンでは、日本の習慣やルールは通用しないことを再認識してください。

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